Checklist voor een vlekkeloze verkoop

Wilt u uw huis of appartement in de regio Alicante of Valencia verkopen? Dan is het verstandig om uw documenten en de juridische situatie van de woning al vóórdat u een koper heeft goed te laten controleren.

Bij de verkoop van een Spaanse woning komen verschillende documenten, registraties en fiscale verplichtingen kijken. Ontbrekende of niet-actuele gegevens kunnen tijdens het verkoopproces voor vertraging zorgen.

Met deze praktische checklist van Viva Gestoria kunt u alvast controleren of uw Spaanse woning goed is voorbereid op de verkoop.

1. Het eigendomsbewijs – Escritura de Compraventa

Begin met de eigendomsakte van uw woning.

Zijn alle eigenaren bekend?
Wanneer meerdere personen als eigenaar in de akte staan vermeld, moeten de vereiste partijen bij de verkoop betrokken worden. Controleer daarom vooraf of de eigendomssituatie volledig duidelijk is.

Staat de woning op de juiste naam?
Heeft u de woning bijvoorbeeld geërfd, bent u gescheiden of is de eigendomssituatie om een andere reden gewijzigd? Dan is het belangrijk om te controleren of deze wijziging ook officieel is verwerkt voordat u de woning verkoopt.

2. Zijn alle bouwwerken correct geregistreerd?

Een veelvoorkomend aandachtspunt bij de verkoop van een Spaanse woning is het verschil tussen wat er daadwerkelijk op het perceel staat en wat officieel geregistreerd is.

Controleer bijvoorbeeld:

• Zwembad: staat het zwembad correct geregistreerd?
• Veranda of terras: zijn latere uitbreidingen en overkappingen correct verwerkt?
• Garage of aanbouw: komt de huidige situatie overeen met de officiële registratie?
• Uitbreidingen: zijn bouwwerken die later zijn toegevoegd op de juiste manier geregistreerd?

Wanneer er verschillen bestaan tussen de feitelijke situatie en de officiële gegevens, kan het verstandig zijn om dit voor de verkoop te laten onderzoeken. Afhankelijk van de situatie kan hiervoor bijvoorbeeld een Declaración de Obra Nueva of een andere vorm van regularisatie nodig zijn.

Gegevens van het perceel

Ook de geografische gegevens van het perceel verdienen aandacht. Bij bepaalde wijzigingen of registraties kunnen een nauwkeurige digitale opmeting en geografische gegevens nodig zijn.

Wanneer de gegevens van het perceel niet goed overeenkomen met de bestaande registraties of met aangrenzende percelen, kan een aanvullende procedure nodig zijn. Dit kan invloed hebben op de planning van een verkoop.

Daarom is het verstandig om eventuele verschillen zo vroeg mogelijk te laten controleren.

3. Bewoningsvergunning en andere gemeentelijke documenten

Afhankelijk van de gemeente en het type woning kunnen verschillende documenten van belang zijn, zoals een Licencia de Segunda Ocupación of een document waaruit de bewoonbaarheid blijkt.

Controleer daarom:

• welk document voor uw woning van toepassing is;
• of het document nog geldig is;
• of er aanvullende gemeentelijke vereisten zijn;
• en of de gegevens overeenkomen met de huidige situatie van de woning.

Een ontbrekend of verlopen document kan bij een verkoop extra aandacht vragen, bijvoorbeeld wanneer de koper de nutsvoorzieningen op zijn naam wil zetten.

De regels en vereisten kunnen per gemeente verschillen. Laat daarom vooraf controleren welke documenten in uw specifieke situatie nodig zijn.

4. Het energielabel – Certificado de Eficiencia Energética

Bij de verkoop van een woning in Spanje is een geldig energiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética) van belang.

Controleer daarom of:

• er een geldig certificaat aanwezig is;
• en de gegevens overeenkomen met de woning die u verkoopt.

Heeft u geen geldig certificaat? Dan kunt u dit het beste tijdig laten regelen, zodat het verkoopproces hierdoor niet onnodig wordt vertraagd.

5. Belastingen en financiële documenten

Ook de financiële administratie rondom de woning moet op orde zijn.

IBI – onroerendezaakbelasting

Controleer of de jaarlijkse IBI correct is betaald en of u de relevante betalingsbewijzen beschikbaar heeft.

SUMA en andere lokale belastingen

In de provincie Alicante worden verschillende gemeentelijke belastingen en heffingen via SUMA geïnd. Controleer daarom of er geen openstaande bedragen zijn.

Vereniging van Eigenaren – Comunidad

Is uw woning onderdeel van een urbanisatie of appartementencomplex? Dan kan bij de verkoop een certificaat van de Comunidad nodig zijn waaruit blijkt dat er geen betalingsachterstanden zijn.

Het is verstandig om dit certificaat niet pas op het laatste moment aan te vragen.

---

Voorkom verrassingen tijdens de verkoop

Een woning kan er op het eerste gezicht volledig verkoopklaar uitzien, terwijl er administratief of juridisch nog zaken moeten worden geregeld.

Denk bijvoorbeeld aan:

• een zwembad dat niet correct geregistreerd staat;
• een uitbreiding die niet in de officiële gegevens voorkomt;
• een wijziging van eigenaar die nog niet is verwerkt;
• ontbrekende of verlopen documenten;
• verschillen tussen Catastro, het Registro de la Propiedad en de feitelijke situatie;
• of openstaande belastingen of gemeentelijke lasten.

Hoe eerder deze punten worden ontdekt, hoe meer tijd er is om ze op te lossen voordat de verkoop bij de notaris plaatsvindt.

Laat uw Spaanse woning vooraf controleren

Wilt u uw woning in Alicante, Valencia of omgeving verkopen? Laat uw documenten dan bij voorkeur vooraf controleren.

Bij Viva Gestoria kunnen we de juridische en administratieve situatie van uw woning in kaart brengen en aandachtspunten signaleren. Wanneer er problemen zijn met bijvoorbeeld het Registro de la Propiedad, Catastro, vergunningen of documentatie, kunnen we samen bekijken welke vervolgstappen nodig zijn.

Zo weet u beter waar u aan toe bent voordat u uw woning daadwerkelijk op de markt brengt.

Uw woning verkopen zonder onnodige verrassingen?

Neem contact op met Viva Gestoria voor een vrijblijvende kennismaking. Wij bekijken graag welke documenten en controles in uw situatie nodig zijn.

Kosten huis kopen Spanje? Het complete overzicht van belastingen en kosten

Kosten huis kopen Spanje. Wie een huis koopt in Spanje, moet rekening houden met extra kosten bovenop de vanafprijs. In de volksmond noemen we dit de ‘kosten koper’ in Spanje. Maar uit welke posten bestaan deze extra kosten, en hoe voorkomt u dat u achteraf te veel betaalt? Een helder overzicht van de fiscale verplichtingen bij de aankoop van Spaans onroerend goed.

De overdrachtsbelasting (ITP) of BTW (IVA)

Ten eerste, bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u een aanzienlijk bedrag aan overdrachtsbelasting (Impuesto over Transmisiones Patrimoniales, oftewel ITP. Het exacte percentage verschilt per regio (zoals de regio Alicante/Valencia, alwaar per 1 juni 2026 de ITP is verlaagd van 10% naar 9%). Het correct invullen en tijdig afdragen van dit formulier is cruciaal om boetes van de Spaanse fiscus te voorkomen. Overigens, bij nieuwbouw betaalt u geen ITP, maar IVA (BTW) en zegelrecht (AJD), hetgeen kan variëren van 0,1 tot 1,4%. Kosten huis kopen Spanje hangt dus mede af van welk soort huis u koopt: nieuwbouw of tweedehands.

Notaris-, registerkosten en de Plusvalía

Vervolgens krijgt u ook te maken met kosten voor de Spaanse notaris en de inschrijving van de nieuwe koopakte in het register. Daarnaast is er de Plusvalía Municipal (gemeentelijke grondwaardevermeerdering), niet te verwarren met de winstbelasting (voor het «gemak» ook wel aangeduid als Plusvalía). Hoewel dit wettelijk een belasting voor de verkoper is, moet hier tijdens de overdracht strikt toezicht op worden gehouden, inclusief de juiste inhouding in geval de verkoper niet resident is, en afdracht binnen de wettelijke termijn.

Niet-residentenbelasting en de 3% inhouding

Koopt u van een verkoper die geen fiscaal resident is in Spanje? Dan bent u verplicht om 3% van de koopsom in te houden en rechtstreeks af te dragen aan de belastingdienst (Hacienda). Dit vereist een specifiek aangiftebiljet en een correcte censo (aanmelding) bij het belastingkantoor.

Zorgeloos financieel beheer via één vast aanspreekpunt

Tot slot: het coördineren van dit betalingsverkeer is complex en foutgevoelig. Met professionele, Nederlandstalige koopbegeleiding heeft u vooraf een exact overzicht van de kosten toegespitst op het huis van uw keuze. Het openen van een Spaanse bankrekening en het opzetten van de automatische incasso’s voor de gemeentelijke belastingen (zoals SUMA) worden daarbij volledig voor u uit handen genomen. https://www.vivagestoria.com/koopbegeleiding-spanje/

Een huis kopen in Spanje, wie droomt er niet van? De Spaanse zon roept, een ander levensritme en u heeft wellicht online al mooie huizen zien staan. Maar let op: het aankoopproces in Spanje werkt juridisch heel anders dan in Nederland of België. Zonder onafhankelijke controle loopt u het risico op grote financiële problemen. In dit artikel bespreken we de drie grootste valkuilen bij de aanschaf van Spaans vastgoed.

Valkuil 1: Verborgen schulden op de woning overnemen

In Spanje zijn schulden (zoals een openstaande hypotheek of achterstallige SUMA/gemeentelijke belastingen) gekoppeld aan het onroerend goed, niet aan de persoon. En ook al is een schuld mogelijk financieel ingelost, de aantekening in het Registro de la Propiedad kan blijven bestaan als niet de juiste procedure met de verkopende partij wordt vastgelegd. Als u tekent zonder grondige controle, koopt u de schulden van de vorige eigenaar erbij.

Valkuil 2: Illegale bouw en problemen met het Catastro

Een inschrijving in het eigendomsregister (Registro) betekent helaas niet automatisch dat de woning volledig legaal is gebouwd. Vooral in rústico gebied (het buitengebied) komen illegale uitbouwen, zwembaden of complete constructies vaak voor. Vaak zijn (latere) bebouwingen achteraf geregulariseerd, hetgeen echter niet altijd door de gemeente wordt erkend als volledig legaal. Een grondige legaliteitscheck vooraf is essentieel zodat u weet wat u koopt.

Valkuil 3: Vertrouwen op de makelaar van de verkoper

Een Spaanse makelaar behartigt primair de belangen van de verkoper, die immers ook de commissie betaalt. Lang niet alle makelaars in Spanje kennen de juridische aspecten van onroerend goed door en door, en dus is hun advies soms niet volledig. Voor een objectieve beoordeling van het reserveringscontract en de koopakte heeft u een onafhankelijke expert nodig die uitsluitend voor ú werkt.

Veilig kopen met A-tot-Z koopbegeleiding in Spanje

Een huis kopen in Spanje moet een droom zijn, geen nachtmerrie. Kies daarom voor een volledig traject waarin het werk van een advocaat en gestor wordt gecombineerd. Van de eerste juridische check van de verkopende partij tot het omzetten van de contracten voor water en elektra na de aankoop: alles wordt in uw eigen taal voor u geregeld.https://www.vivagestoria.com/nederlandstalige-koopbegeleiding/

Due diligence Spaans vastgoed: waar moet je op letten?

Het kopen van onroerend goed in Spanje is voor veel mensen een droom. Of het nu gaat om een vakantiehuis, een investering of een permanente verhuizing: de Spaanse vastgoedmarkt biedt volop kansen. Tegelijkertijd brengt het aankoopproces specifieke risico’s met zich mee. Daarom is een grondige due diligence essentieel.

Wat is due diligence?

Due diligence betekent letterlijk “verschuldigde zorgvuldigheid”. In de praktijk houdt het in dat je alle relevante juridische, financiële en technische aspecten van een woning onderzoekt voordat je tot aankoop overgaat. Dit voorkomt verrassingen achteraf en beschermt je investering.

Juridische controle

Een van de belangrijkste onderdelen van due diligence is de juridische controle van het vastgoed. Hierbij wordt onder andere gekeken naar:

• Eigendomstitel: Is de verkoper daadwerkelijk de rechtmatige eigenaar?
• Registratie in het kadaster: Komt de woning overeen met wat er officieel geregistreerd staat?
• Schulden en lasten: Rust er een hypotheek, beslag of andere schuld op de woning?
• Bouwvergunningen: Is het pand legaal gebouwd en zijn eventuele uitbreidingen toegestaan?

In Spanje is het niet ongebruikelijk dat woningen afwijken van de officiële registratie. Dit kan later problemen opleveren bij verkoop of legalisatie.

Financiële aspecten

Naast de aankoopprijs zijn er bijkomende kosten waar je rekening mee moet houden, zoals:

• Overdrachtsbelasting of btw
• Notariskosten
• Registratiekosten
• Juridisch advies

Daarnaast is het belangrijk om na te gaan of er openstaande kosten zijn, zoals:

• Gemeenschapskosten (bij appartementen)
• Onroerendgoedbelasting (IBI)
• Nutsvoorzieningen

Technische inspectie

Een bouwkundige inspectie wordt in Spanje minder vaak standaard uitgevoerd dan in sommige andere landen, maar is zeker aan te raden indien u naar aanleiding van de bezichtiging twijfels heeft. Hiermee kun je verborgen gebreken ontdekken, zoals:

• Vochtproblemen
• Slechte constructie
• Verouderde installaties

Dit kan je helpen om beter te onderhandelen over de prijs of om toekomstige kosten in te schatten.

Stedenbouwkundige situatie

Controleer ook de stedenbouwkundige status van het pand. Sommige woningen zijn gebouwd op grond met een speciale bestemming, zoals agrarische grond, waar wonen officieel niet is toegestaan. Dit kan gevolgen hebben voor vergunningen, renovaties en zelfs het behoud van de woning.

Het belang van professionele begeleiding

Het aankoopproces in Spanje verschilt op meerdere punten van dat in Nederland of België. Daarom is het verstandig om een onafhankelijke deskundige in te schakelen die gespecialiseerd is in Spaans vastgoedrecht. Deze kan het due diligence-onderzoek uitvoeren en je begeleiden bij elke stap.

Conclusie

Due diligence Spaans vastgoed is geen overbodige luxe, maar een noodzakelijke stap bij het kopen van vastgoed in Spanje. Door vooraf grondig onderzoek te doen, voorkom je juridische en financiële problemen en kun je met een gerust hart genieten van je nieuwe woning.

Illegale bouw in Spanje: wanneer is een huis écht legaal?
Waarom zeggen Catastro en Registro lang niet alles?
Ontdek de grootste valkuilen voor kopers, vooral in rústico gebied.