Blog

Due diligence Spaans vastgoed: waar moet je op letten?

Het kopen van onroerend goed in Spanje is voor veel mensen een droom. Of het nu gaat om een vakantiehuis, een investering of een permanente verhuizing: de Spaanse vastgoedmarkt biedt volop kansen. Tegelijkertijd brengt het aankoopproces specifieke risico’s met zich mee. Daarom is een grondige due diligence essentieel.

Wat is due diligence?

Due diligence betekent letterlijk “verschuldigde zorgvuldigheid”. In de praktijk houdt het in dat je alle relevante juridische, financiële en technische aspecten van een woning onderzoekt voordat je tot aankoop overgaat. Dit voorkomt verrassingen achteraf en beschermt je investering.

Juridische controle

Een van de belangrijkste onderdelen van due diligence is de juridische controle van het vastgoed. Hierbij wordt onder andere gekeken naar:

• Eigendomstitel: Is de verkoper daadwerkelijk de rechtmatige eigenaar?
• Registratie in het kadaster: Komt de woning overeen met wat er officieel geregistreerd staat?
• Schulden en lasten: Rust er een hypotheek, beslag of andere schuld op de woning?
• Bouwvergunningen: Is het pand legaal gebouwd en zijn eventuele uitbreidingen toegestaan?

In Spanje is het niet ongebruikelijk dat woningen afwijken van de officiële registratie. Dit kan later problemen opleveren bij verkoop of legalisatie.

Financiële aspecten

Naast de aankoopprijs zijn er bijkomende kosten waar je rekening mee moet houden, zoals:

• Overdrachtsbelasting of btw
• Notariskosten
• Registratiekosten
• Juridisch advies

Daarnaast is het belangrijk om na te gaan of er openstaande kosten zijn, zoals:

• Gemeenschapskosten (bij appartementen)
• Onroerendgoedbelasting (IBI)
• Nutsvoorzieningen

Technische inspectie

Een bouwkundige inspectie wordt in Spanje minder vaak standaard uitgevoerd dan in sommige andere landen, maar is zeker aan te raden indien u naar aanleiding van de bezichtiging twijfels heeft. Hiermee kun je verborgen gebreken ontdekken, zoals:

• Vochtproblemen
• Slechte constructie
• Verouderde installaties

Dit kan je helpen om beter te onderhandelen over de prijs of om toekomstige kosten in te schatten.

Stedenbouwkundige situatie

Controleer ook de stedenbouwkundige status van het pand. Sommige woningen zijn gebouwd op grond met een speciale bestemming, zoals agrarische grond, waar wonen officieel niet is toegestaan. Dit kan gevolgen hebben voor vergunningen, renovaties en zelfs het behoud van de woning.

Het belang van professionele begeleiding

Het aankoopproces in Spanje verschilt op meerdere punten van dat in Nederland of België. Daarom is het verstandig om een onafhankelijke deskundige in te schakelen die gespecialiseerd is in Spaans vastgoedrecht. Deze kan het due diligence-onderzoek uitvoeren en je begeleiden bij elke stap.

Conclusie

Due diligence Spaans vastgoed is geen overbodige luxe, maar een noodzakelijke stap bij het kopen van vastgoed in Spanje. Door vooraf grondig onderzoek te doen, voorkom je juridische en financiële problemen en kun je met een gerust hart genieten van je nieuwe woning.

Illegale bouw in Spanje: wanneer is een huis écht legaal?
Waarom zeggen Catastro en Registro lang niet alles?
Ontdek de grootste valkuilen voor kopers, vooral in rústico gebied.

SUMA gemeentelijke onroerend goed belasting

Wie in 2022 eigenaar is geworden van een huis in Spanje, kan tot 24 september 2023 een automatische incasso instellen om zo de betaling van de gemeentelijke onroerend goed belasting (oftewel IBI) te verrichten. Eenmaal ingesteld, loopt de automatische incasso ook de volgende jaren door (tot je hem eventueel wijzigt/stopzet) en heb je er dus geen omkijken meer naar.

De automatische incasso kan heel simpel online worden ingesteld. Je hebt daarvoor de zogeheten CSV code en het NIE nummer nodig, die beiden zijn terug te vinden op de SUMA rekening/factuur. (NIE staat vermeld als N.I.F., maar dat is hetzelfde.) Hou ook je Spaanse bankrekeningnummer (IBAN, beginnend met ES) bij de hand.

Lees verder voor de uitleg.

Alicante is een fijne stad aan de Costa Blanca. De stad is beroemd om zijn ideale ligging aan de Middellandse Zee en heeft alles wat je nodig hebt voor een onvergetelijke vakantie. Of nog beter: het is een perfecte stad om je te vestigen. Daarvoor bied ik ook koopbegeleiding in Alicante of omgeving aan. Of je nu op zoek bent naar historie, zoals het indrukwekkende kasteel van Santa Barbara, of wilt flaneren over de prachtige Explanada de España, Alicante heeft het. Dankzij een fijn klimaat dat het hele jaar door aangenaam is, trekt deze plek zowel zonzoekers als cultuurliefhebbers. In deze blog delen we met jou de 10 leukste activiteiten om te doen in Alicante!

1. Zonnen op Playa del Postiguet

Op zoek naar een ideaal plekje onder de zon? Ga naar Playa del Postiguet, een levendig strand in Alicante stad, aan de voet van het Castillo de Santa Barbara. Hier kun je heerlijk ontspannen op een ligbed, of je nu wilt zonnen, zwemmen of beachvolleyballen. Bezoek het strand doordeweeks, dan heb je ruimte genoeg om rustig aan je kleurtje te werken. Vergeet niet te genieten van verse vis in een van de strandtentjes!

Nieuwe fiscale grondslag Spaanse woning

Sinds eind 2022 heeft uw Spaanse woning er een fiscale grondslag bij: el valor de referencia, oftewel referentiewaarde. Deze waarde wordt bepaald door het Spaanse overheidsorgaan Catastro. Deze fiscale grondslag zorgt her en der voor verwarring, want er bestaat al jaar en dag el valor catastral wat – hoewel ook wordt bepaald door hetzelfde Catastro – dus niet hetzelfde is als el valor de referencia.

Ik zal hieronder uitleggen wanneer uw Spaanse woning met welke fiscale grondslag te maken krijgt.

Fiscale grondslag Spaanse woning 1: Valor de referencia

El valor de referencia is van belang bij aankoop van de woning. Het is namelijk de fiscale grondslag voor de overdrachtsbelasting, tenzij de koopwaarde hoger ligt dan de valor de referencia. In de meeste gevallen ligt de koopwaarde hoger dan de valor de referencia en betaalt u dus overdrachtsbelasting over de koopwaarde zoals deze in de notariële koopakte staat vermeld. De notarissen hebben sinds kort de verplichting om de valor de referencia te vermelden in de koopakte.

Het gevolg is dat het voor de koper steeds minder interessant gemaakt wordt om een (groot) gedeelte van de koopprijs “buitenom de akte” te betalen. Want als daarmee de officiële koopwaarde onder de valor de referencia duikt, moet de koper alsnog de overdrachtsbelasting over de valor de referencia betalen.

Een voorbeeld: stel u koopt een Spaanse woning voor 200.000 euro in de deelregio Valencia, alwaar de overdrachtsbelasting 10% is.

Hypotheek Spanje

Steeds meer mensen hebben zin om een huis te kopen in Spanje. En steeds minder mensen hebben het volledige bedrag klaarstaan op hun bankrekening. Dan onstaat al snel de vraag of het mogelijk is: een hypotheek Spanje?

Om een inschatting te maken of een hypotheek Spanje haalbaar is, zet ik de volgende pijlers op een rij, die niet veel afwijken van een Nederlandse hypotheek: het onderpand, de looptijd en de schuldnemer.

Taxatiewaarde versus koopwaarde hypotheek Spanje

Een Spaanse bank zal in de regel maximaal 70% willen uitlenen van de taxatiewaarde of de koopwaarde en kijkt daarbij naar de laagste waarde van die twee. Indien u op websites hogere percentages tegenkomt, dan is dat waarschijnlijk bedoeld voor ingezetenen die in Spanje loonbelasting betalen. Dat betekent dat uw eigen inleg minimaal 30% dient te zijn. En ook de overdrachtsbelasting (ca. 8%-10%) en overige kosten (notaris, Registro, gestoria, etc.) moet u uit eigen middelen betalen. Goed te weten: de aanvraag voor een hypotheek Spanje wordt een stuk makkelijker positief beoordeeld als u niet meer dan 60% nodig heeft van de bank.

Leer Más

  

De spanning stijgt want 22 december is het weer zover… Dan «cae el gordo«, oftewel dan «valt de dikke«, waarmee de hoofdprijs van 4 miljoen euro wordt bedoeld tijdens de traditionele Kerstloterij in Spanje. Misschien heeft u de leus wel gezien die op allerlei verkooppunten hangt «Y si cae aquí..?» (Wat als ie hier valt..?), waarmee wordt geappelleerd aan de angst om voorbij te gaan zonder een lot te kopen, want stel je voor…

Ikzelf eindig meestal ook met meer loten dan in eerste instantie de bedoeling. Want langs alle kanten worden ze je aangeboden. Via de voetbalclub van je zoon, de manage van je dochter, je vaste benzinestation, het buurtcafé… En kost een lot bij de officiële kiosken 20 euro, vele verenigingen en kleine ondernemers proberen er een centje aan te verdienen door de loten (door) te verkopen voor 23 euro.

Ook tegen familie, vrienden en collega´s kun je eigenlijk geen «nee» zeggen, wanneer zij «hun lot met je willen delen». En in plaats van te betalen met geld, geef je in ruil de helft van één van je eigen loten; in de praktijk gebeurt dit via een kopie van het lot waar je je naam op schrijft. Nou, dat systeem is dus niet waterdicht! Want wat gebeurt er als het origineel van een winnend lot thuis ligt bij die goede collega..?